时值年中,楼市再次风声四起——全国多个城市纷纷传出二手房“停贷”的消息。其中,武汉、南京、重庆、杭州、郑州、合肥等城市出现银行房贷业务收紧现象,部分银行暂停二手房贷款业务,甚至有银行暂停受理新房房贷业务。

记者了解到,房贷收紧的消息并非空穴来风。早在去年年末,央行、银保监会发文对银行房地产贷款实施集中度管理,银行开始收紧房贷额度,今年年初,深圳、上海、北京等一线城市就曾先后传出“部分银行房贷额度紧张”的消息。

房贷新政对青岛影响几何?为此,记者走访了解到,目前青岛各银行并未出现“停贷”现象,房贷的审批流程及贷款利率暂时未有变化,但贷款具体发放的时间存在不确定,个别银行出现“排队”现象。

金融监管促贷款业务规范

贝壳研究院数据显示,2021年6月,房贷均放款周期为50天,其中,46个城市房贷放款周期延长,广州较上月延长14天至98天,佛山、东莞、中山、惠州等城市放款周期也基本延至100天以上。

某国有银行人士透露,虽然目前未到年底,但其所在支行的房贷额度已经相当紧张。同时,“三道红线”+“两道红线”严控资金供给端、需求端,额度吃紧或将是常态。

记者了解到,自去年8月监管新规公布以来,房企融资的“三道红线”严控房企有息负债规模,引导融资激进房企降杠杆。另一方面,2020年12月,央行、银保监会联合下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,设置了房地产贷款和个人住房贷款“两条红线”,限制资金流入楼市。

“在此背景下,今年以来,商业银行严控个人住房贷款投放节奏。尤其是已触犯红线的银行,更要将控房贷作为首要任务,或求在年中大考中过关。”业内人士表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,另外很关键的一点是,二手房贷款方面出现很多乱象,尤其是包括过桥贷等业务,相关部门也进行了监管,通过此类贷款管控能够在很大程度上促进贷款业务规范,也打击了部分炒房行为。

房贷收紧的消息今年已多次出现。与房贷收紧对应的还有房贷利率全面上浮。实际上,今年以来,随着各地监管部门打击围堵经营贷、消费贷违规流入楼市等,商业银行对于按揭贷款的贷前审核、放款周期都提高了要求。一些热点城市的房贷利率多次上调。

数据显示,热点城市房贷利率调整尤为频繁,其中广州房贷利率迎来年内“四连涨”,今年5月,深圳、苏州、宁波、杭州等地相继上调首套房、二套房贷款利率。

据6月21日发布的贷款市场报价利率(LPR)显示,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。这是自2020年5月以来,LPR连续14个月保持不变。尽管如此,业内普遍认为,预计房地产信贷环境会进一步趋紧,居民房贷利率还有上行空间。此外,也有地产业内人士表示,一般每年的6月份和12月份贷款都会紧张,所以今年6月份贷款收紧很正常。

银行房贷收紧或调整信贷额度并不意味着停办房贷业务,记者走访市内多家银行了解到,目前个人购房贷款的审批流程仍正常办理。对于房贷收紧的消息,记者得到的回复也基本一致,均表示并未接到通知且房贷利率也没有变化。

“目前青岛地区首套房执行利率为5.35%、二套房执行利率为5.65%,这也成为当下的主流行情。”上述业内人士表示,其中部分中小银行执行利率略低,但对客户资质有条件限制,或对贷款房屋、借款人年龄等方面有不同规定,不是每个人都可享受到利率优惠。

值得注意的是,虽然目前青岛地区多数银行仍在正常开展房贷按揭业务,但具体放款时间存在不确定,个别银行月信贷额度较之前有减少现象,市民如需办理按揭贷款业务,建议尽早安排。

房贷利率“原地踏步”青岛楼市“稳”字当头

多个城市房贷的收紧,已成为全国房地产信贷政策变化的一个缩影。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“实际上停贷业务和贷款的额度等有关系。各地在落实房地产贷款集中度管理制度的同时,自然需要严管贷款。而贷款方面,一般是先停二手房贷款,然后再严管一手房。”

收紧背后是楼市过热需求量太大

除了贷款额度吃紧的原因,多个城市房贷收紧另有他因吗?记者梳理发现,从楼市数据上看,今年以来,目前房贷收紧城市无一不是今年以来楼市局部升温过快的热点城市,市场成交量或价格有所上升。国家统计局数据显示,在热点城市中,5月份,广州新房二手房价格同涨。其中新房价格环比涨1.5%,同比涨11.2%;二手房价格环比涨0.9%,同比涨13.5%。重庆5月份新房价格环比上涨1.9%,同比上涨8%,二手房价格环比上涨1.1%,同比上涨5.1%。

“上述城市房贷收紧背后的原因是楼市过热、房贷需求量太大。”中原地产首席分析师张大伟分析表示,因为新房大部分关联开发贷款,所以后续市场对二手房贷款影响最大,特别是南方城市,二手房贷款放款难很可能成为常态。另外,张大伟预测,2021年热点城市的贷款利率上涨很可能成为趋势。

根据机构监测数据显示,主流城市房贷利率继续上行的趋势不变。贝壳研究院日前发布的报告显示,6月份其监测的72城主流首套房贷利率为5.52%,二套利率为5.77%,分别较5月上浮5个基点和4个基点。从放款周期来看,72城房贷均放款周期为50天,较5月再延长2天。根据报告,二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17、15个基点,加息幅度超过一季度;当前首套、二套利率距2019年11月的高点仅7个、14个基点。在72个重点城市中,6月份有四成城市房贷利率上浮。其中,长三角区域房贷加息幅度较大。当月,长三角区域购房首套、二套利率分别提高11个、10个基点。其中,苏州首套、二套房贷利率分别较5月上调65个、50个基点,上调幅度在所有城市中排名第一,绍兴、杭州首套、二套放贷利率均提高30个基点,此外嘉兴、常州、泉州等城市利率涨幅均相对较大。数据对比可以看出,青岛房贷利率的“原地踏步”已算是相对“友好”了。

青岛半年卖出12万套房

2021年已然过半,青岛楼市上半年大戏也悄然落幕。根据青岛网上房地产公布数据统计显示,2021年1月至6月,青岛新房共成交79828套,同比2020年上半年上涨28.3%;新房总成交面积9163514.18方米,同比2020上半年上涨27.49%。二手房方面,青岛二手房共计成交39306套,同比2020上半年上涨48%,成交二手房总面积3651196.96方米。新房二手房成交量叠加,两者数量达119134套。

从今年上半年楼市成交数据来看,成交量在三、四月份达到小高峰,五月第一批次土地“新地王”诞生后市场再度升温,6月成交冲高,成为上半年的巅峰。然而,6月末全国各地房贷利率再度收紧,对青岛楼市有何影响?采访中,业内人士分析表示,二手房方面,在今年上半年自住需求得到一定释放的背景下,预计2021下半年二手房成交行情或将“稳中有降”,很难超越上半年的成交数据。尽管目前少量区域的二手房报价较之年初有轻微上涨,但稳大概率仍是下半年青岛二手房市场的总体价格趋势。新房方面,受土地出让“两集中”、房地产行业金融监管不断强化等调控因素影响,房企利润空间被不断压缩,房企管理也逐步步入精细化阶段,在此背景下,下半年青岛房地产市场大概率将以“稳”为主。值得注意的是,受户籍新政、新机场转场、地铁逐渐开通等政策和项目的推进落地,未来青岛多个区域都会迎来利好,这些因素对所在区域楼市都将发挥较大的推动作用。(记者 李雯)