7月9日,深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿)。根据征求意见稿,深圳在国土空间总体规划中合理安排生产、生活、生态空间,在保障总体用地结构均衡的前提下,逐步提高居住和公共设施用地规模和比例,确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40方米以上,年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。

提高居住用地开发强度

《若干措施》要求通过调整用地结构、住房结构等措施来优化空间资源配置。具体包括提高都市核心区及各综合服务中心地区居住用地比例,降低商业用地比例,实施二三产土地混合利用。这些措施是城市空间的“腾挪”,是城市转型的需要,可进一步提高城市综合发展能力。

同时,提高居住用地开发强度,鼓励在已建、在建及已纳入期建设规划的轨道站点500米范围内实施以居住为主的综合开发。此外,合理确定住宅建筑高度,控制规划建设超高层住宅建筑。居住用地原则上应为单一用地质,确因满足商业功能回迁需求,地块内商业功能建筑面积达到《深圳市城市规划标准与准则》混合用地标准的,用地质方可规划为居住、商业混合用地。

扩大租赁住房用地供给

根据《若干措施》,深圳将加快建立整备先行、规划预调、供应高效、滚动推进的居住用地供给机制,保障新增居住用地供给。

具体来说,一是创新居住用地整备模式,划定以居住为主的成片整备片区,加大土地整备实施力度,确保“十四五”期间整备居住潜力用地不少于10方公里,2021-2023年内整备的居住潜力用地不少于7方公里。

二是科学合理、分类分批将储备土地中的发展备用地、商业用地等调整为居住用地。在不影响城市韧前提下,可对不符合城市发展需求的各类控制线进行优化,释放用地潜力增加居住用地供给。

值得注意的是,《若干措施》特别提到有序扩大租赁住房用地供给。深圳在年度建设用地供应计划中单列租赁住房用地。创新租赁住房用地供应和竞拍模式,通过单独供地或者“竞全年期自持的租赁商品住房面积”等方式增加租赁住房供给。

提高公共住房供应能力

根据《若干措施》,土地整备留用地(含征地返还用地、利益统筹留用土地)原则上优先安排居住用途;已核发用地批复但尚未签订土地使用权出让合同的土地整备留用地,可申请将非居住用地调整为居住用地或提高居住用地开发强度。这其中,原批准土地用途为商业的,可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途,其中商品住房面积按所调整商业建筑面积的30%确定,其余住宅建筑面积作为出售的公共住房。调整后按本措施可提高居住用地开发强度的,新增的住宅建筑面积为出售的公共住房。

以分类引导为原则,以保障公共住房为前提,《若干措施》鼓励尚未批准城市更新单元规划的项目(含尚未列入更新单元计划项目,小地块城市更新项目除外),通过调整更新方向或所在片区法定图则主导功能,提高居住用地空间保障力度,提高公共住房供应能力。这其中,鼓励原计划公告更新方向或法定图则主导功能为商业的,将项目更新方向调整为居住方向后,按照现行的政策核算规划容积,其中出售的公共住房不低于规划容积(不含公共配套设施)的60%。

此外,鼓励更新单元规划已经批准但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目(区块线内或适用小地块政策的项目除外),在保持原批准规划容积不变的前提下将已批商业建筑面积全部或部分调整为出售的公共住房。

完善旧住宅区拆除改造政策

为进一步挖掘城中村潜力,《若干措施》进一步优化了城中村改造政策。为了更公地推进城中村改造,《若干措施》对城中村现状容积率进行了分段处置,现状容积率2.5至3.0的现状建筑面积,按照50%核算拆除建筑面积,容积率超出3.0的部分不计入拆除建筑面积,通过控制实施主体可取得的拆建量抑制现实中存在的不尽合理的“超建越多补偿越多”的现象。

《若干措施》鼓励符合条件的旧住宅区成片统筹改造,坚持政府主导,市场参与的原则,完善深圳旧住宅区拆除改造政策,允许配建一定比例的商品住房,参照鹿丹村模式公开选择市场主体,提高了旧住宅区改造的经济可行

此外,探索企事业单位持有的自有住房(不包括政策住房及全年期自持的租赁商品住房)建成后补缴地价转为公共住房或市场商品住房。

严格落实学位建设联合审查制度

《若干措施》要求统筹做好居住用地与公共设施的规划布局和建设时序,加强托幼等与居民生活密切相关的公共设施的配置,构建优质均衡的公共服务体系,满足居民物质和文化生活需求。

为落实教育优先发展战略,深圳将严格落实学位建设联合审查制度,具有居住功能的建设项目,应书面征求辖区教育部门意见。现有(含已规划)学前教育和义务教育学位无法满足的,需在项目用地范围内自行解决;无法在项目用地范围内自行解决的,用地单位应统筹若干地块同步规划、同步实施,实现学位需求自衡;用地单位确实无法实现学位需求自衡的,项目所在区应明确片区学位统筹配建措施。(记者 苑伟斌)