9月23日,高力国际发布了北京三季度市场分析报告。报告对三季度政策和市场数据进行了解析,北京甲级写字楼市场三季度实现稳定去化,市场需求已经回归常态。报告显示,虽然北京甲级写字楼市场需求在三季度出现了一定的放缓,但从数据上看依然保持了较高的需求水,达到21.5万方米。受益于前三季度旺盛的市场需求,空置率进一步降至16.7%,环比下降1.4个百分点。市场租金维持在341.1元每月每米,环比微涨0.1%,这也是租金在连续9个季度下跌后首次实现企稳。

在区域市场表现方面,CBD的表现可谓是一枝独秀。高力国际华北区董事总经理严区海对《中国消费者报》记者表示:“我们从一季度就强调北京办公楼市场的两大特点:第一,东部市场租金价比凸显。CBD是目前东部市场中唯一具备高价比和足够优质办公空间的子市场,同时也是唯一被划入自贸区范围的甲级写字楼市场。第二,大面积需求和供给错配问题依然严重,北京办公楼市场依然存在大面积办公需求和闲置办公空间在地理位置上的错配问题。”

从整体上看,甲级写字楼新增的大面积需求集中在中关村、上地和望京酒仙桥区域,而目前可利用的产业办公空间大多集中在CBD和丽泽区域。从今年前三季度的市场去化来看,CBD占全市场净吸纳量的比重从Q1的23%上升到Q2的34%,到了三季度更是上升到69%,占比逐季提升。

虽然三季度影响较大的事件是“双减”政策出台后在线教育企业的退租,但该政策对全市场的影响非常有限,而且对于不同区域和楼宇的冲击也不同。从区域来看,主要影响还是集中在望京酒仙桥,上地和中关村。从楼宇级别来讲,甲级楼宇受影响较小,影响主要集中在乙级楼宇和产业园项目中。据不完全统计,教育培训机构在甲级写字楼中的退租面积占比不到10%。由于在线教育企业普遍集中在望京酒仙桥、上地等低空置率的市场,其大面积腾退正好为其他企业的新增办公需求提供了空间。同时,在线教育企业退出的面积多数具有崭新装修及办公家具,因此该类面积投入市场后非常受互联网企业的欢迎。

在产业园市场的表现方面,北京经济技术开发区(即亦庄产业园市场)在“两区建设”一周年之际结出了丰硕的成果。在2020年,亦庄市场的空置率高达25%,仅仅一年时间,空置率大幅下降15%,到今年三季度仅为10.7%。净吸纳量在上个季度更是领跑所有子市场,今年前三季度均净吸纳量超过5万米。市场快速去化的背后是越来越多的企业落户经开区。经开区对外发布的数据显示,在过去的一年间,经开区新增外资企业47家,同比增长123.8%;新增储备项目超过1000个,实现200个项目签约,总投资额超4200亿元,其中更有超过170个项目被纳入“两区”工作重点推进项目。从行业来看,经开区目前大力引进的企业主要以新经济企业为主,其中包含新一代信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造等产业。

展望第四季度,北京甲级写字楼市场将有14.1万方米的新增供应入市,对市场冲击有限。高力国际研究部董事陆明对《中国消费者报》记者表示。虽然净吸纳量逐步回归常态化,但由于新项目体量有限且自用比例较高,因此四季度市场仍将持续去化,年末空置率将出现同比大幅回落。全年来看,北京甲级写字楼市场年度净吸纳量预计将创10年来新高,去年四季度 19.4%的空置率或将成为未来4-5年内的阶段高点。

“我们依然维持市场租金在今年四季度或明年一季度将出现实质企稳回升的预判。从中长期来看,北交所的设立为全国创新型中小企业提供了更高效的资源配置台,特别是十四五规划中所提及的专精特新企业。北京作为全国的科技中心,拥有全国最高的科研投入比例、最多的科研机构,相信北交所的设立将会使更多立足于北京的创新型中小企业受益,为北京办公楼市场带来新的需求增长极。”陆明表示。(孙蔚)